Зарубежная недвижимостьИпотекаВакансииО компанииКонтактыНовости  


ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ


Аренда

Квартира, комната

Дом, коттедж, дача

Нежилое помещение

Продажа

Квартира, комната

Дом, коттедж, участок

Нежилое помещение


Обмен


Расширенный поиск


Поиск объекта по номеру:

 


Поиск объекта по улице:

 



Курсы валют

USD: 34.82

EUR: 47.17



 КУПИТЬ КВАРТИРУ Тел: +79600503020. Ж/К "ЛАЗУРНЫЕ НЕБЕСА"
 Цибик Целительная сила природы Чаи для здоровья 
 Купить дверь www.ooosapfir.ru продажа, установка Стальных, железных и деревянных дверей.
 Купить ворота www.ooosapfir.ru Автоматические рулонные ворота, изготовление, установка, ремонт.
 Клининг: работайте в комфорте, все остальное сделаем мы
 Недвижимость www.ooosapfir.ru Полезная информация
 Строительство, ремонт www.ooosapfir.ru Квартиры Дома Офиса
 Юридическая консультация и полезные советы для оформления документов.
 Купить таунхаус эконом класса, строительство, продажа домов коттеджей таунхаусов с отделкой под ключ.
 (ЕГРП),(БТИ),(ЕИРЦ),(ФНС),(ГУВД, УВД,ОМ,Деж.Часть),(Пасп.стол)
 Оцени квартиру сам.
 Как построить дом, коттедж, таунхаус
 Ремонт квартир www.ooosapfir.ru
 Как сделать кухню модной ?
 Перепланировка квартиры
 Приобретение жилья за границей
 Продать, купить квартиру дом в Москве; сдать, снять квартиру, коттедж, офис www.ooosapfir.ru

Оцени квартиру сам.

НОВОСТИ www.ooosapfir.ru
Эльберт Галимов
Оцени квартиру сам: учти несколько важных факторов




Вероятно, нет необходимости доказывать, насколько важно для участников рынка знать истинный уровень цен на недвижимость.

Продавцы боятся продешевить, покупатели – купить втридорога. Проблема эта, ключевая всегда, становится важной вдвойне в периоды, подобные нынешнему: рынок стоит, сделок мало, на каком реальном уровне цен они происходят – непонятно. В общем, агентство недвижимости " САПФИР " решило прояснить этот вопрос.

Что учитываем?
Способов оценки экономическая наука придумала немало. Однако если говорить о том, что интересует частных лиц (которым вряд ли нужно определять цену заводов, газет, пароходов – им бы разобраться с собственной квартирой в многоэтажном доме), то реально годится только один метод – сравнительный. Он сводится к тому, чтобы найти несколько объектов, максимально похожих на наш, и посмотреть, сколько они стоят.

Тут сразу возникает вопрос – а что значит "похожие"? У меня в квартире обои в точности такие же, как и у вас, и соседку справа тоже зовут Клава – этого достаточно для того, чтобы недвижимость стоила одинаково? Или важным окажется что-то другое? Иными словами, из всего многообразия факторов, имеющихся в квартире, требуется отделить те, что важны для ценообразования.

Первый и важнейший фактор – местоположение. Данный параметр, говорит
Эльберт Галимов, генеральный директор агентства недвижимости "САПФИР", складывается из престижности района, его удаленности от центра города, а также расположения квартиры внутри района. Традиционно считается, что чем ближе к Центру – тем лучше, однако это общее правило, из которого существует масса исключений. Например, станция "Автозаводская" находится всего в одной остановке от Кольцевой линии метро, а "Сокол" - в трех, но все знают, что "Сокол" - намного лучше. Почему? Потому, что западная половина Москвы традиционно ценится выше восточной, это исторически сложившаяся закономерность.

Родственным местоположению фактором является транспортная доступность - в Москве ее синонимом является удаленность от метро. И неспециалисту понятно, что пять минут ходьбы от, например, "Бабушкинской", и та же "Бабушкинская", но в 15 минутах на автобусе – это совсем разные вещи.

Следующий элемент ценообразования – площадь. Аналитики не зря пользуются формулировкой "цена квадратного метра" - чем больше в квартире этих самых квадратных метров, тем дороже. Однако есть и еще одно правило: чем меньше площадь, тем выше цена 1 кв. м, однокомнатные квартиры в пересчете на метры стоят дороже (при прочих равных условиях, конечно), чем 3-4-комнатные. Объяснение простое – чем меньше объект (и, соответственно, он дешевле "целиком"), тем большему количеству покупателей он по карману. На самые экономные варианты всегда больше желающих.

Еще очень важный фактор – тип дома. Самыми лучшими являются современные монолитные и кирпичные дома, "типовая панель" - похуже, а замыкают "рейтинг престижности" московского жилья пятиэтажные "хрущевки", давно уже ставшие именем нарицательным.

Не забудем и о состоянии квартиры – одно дело, когда квартира уже готова к проживанию, и совсем другое – если для приведения в жилое состояние требуются значительные деньги и время. Самым тяжелым вариантом тут являются квартиры, в которых раньше жили алкоголики и прочие асоциальные граждане – на риэлтерском сленге такое состояние называется "убитым".

И, наконец, последний фактор – статус квартиры. Продажа недвижимости бывает "чистой", а бывает "альтернативной" - последнее означает, что продавцу нужны вовсе не деньги, а другая квартира. Сделка в этом случае затягивается, продавец в итоге может и вовсе отказаться. Так что "чистые" квартиры стоят минимум на 10% дороже, чем в точности такие же, но обремененные необходимостью тянуть "цепочки".

Не забываем о классах
Существуют и факторы, влияние которых очень различно в различных ценовых категориях. Богатый покупатель, для которого квартира является элементом статуса, готов платить за нечто такое, что люди менее состоятельные считают несущественным. Прежде всего, это касается вида из окна. Панорама города, река, памятник архитектуры – все это в элитном сегменте резко подбрасывает цену вверх, иногда в 1,5-2 раза. "Возможность каждый день любоваться на звезды Кремля или памятник Петру I на стрелке Болотного острова стоит минимум $1 млн." А что же в экономе? Покупателям там, конечно, тоже нравятся красивые перспективы за окном, но сама мысль заплатить за это вызывает недоумение. "Максимум, что продавцу удастся получить за живописный вид – это $5-10 тысяч, Это – в лучшем случае".

Но самый интересный случай – последний этаж. Для экономкласса – это однозначный минус, многие покупатели отказываются такие квартиры даже смотреть (или, если соглашаются, то только за дисконт процентов в 10). Люди опасаются возможных протечек кровли, перспективы того, что с чердака к ним залезут воры. А вот в новых домах, особенно дорогих, последний этаж воспринимается, напротив, как существенное преимущество. Чем дальше от земли – тем больше света и воздуха. Плюс возможность выкупить чердак и обустроить там зимний сад.

Что покупатель не оценит…
Существует расхожая мудрость, гласящая, что караван идет со скоростью самого медленного верблюда. Остальные могут быть сколь угодно быстроногими, но их прыть окажется бесполезной: все время придется ждать "тихоходов". Приблизительно то же самое можно сказать и о цене квартиры: ключевыми окажутся те факторы, которые работают "на минус". Приведём случай, когда в типовой 9-этажке на окраине в квартире был сделан суперэксклюзивный евроремонт с применением мрамора. Будь данное жилье элитным – покупатели наверняка бы оценили усилия продавца полновесными рублями (или долларами), а в данном случае квартиру пришлось продать по средней для данного района цене. Затраты, вложенные в отделку, не окупились.

"За последние годы было построено немало псевдоэлитных домов, явно не соответствующих настоящему элитному статусу, но продаваемых по безумно высоким ценам. А на вторичном рынке квартиры в хороших районах и с дорогостоящим ремонтом могут быть расположены в старых домах с плохими подъездами, без территории и нормального паркинга".

…а что заставит пойти на скидку
Бывает и так: квартира по всем прикидкам должна бы стоить столько-то, но при ближайшем рассмотрении обнаруживается некий неожиданный фактор, радикально цену обрушивающий. К примеру, во многих домах на первых этажах имеются магазины – это не очень приятно, но, в целом, для Москвы нормально. Однако если сотрудники этого магазина круглые сутки с грохотом катают по двору бочки, или из подсобок всегда пахнет кислой капустой или чем похуже – цена такой квартиры упадет раза в два. По понятным причинам продавцы подобных объектов стараются скрыть подобные обстоятельства, так что узнать о них можно только при собственном и довольно тщательном изучении.

С поправкой на торг
Рассуждая о ценах, не стоит забывать главное: в рыночной экономике они определяются, в конечном итоге, соглашением продавца и покупателя. Можно сколь угодно убедительно обосновывать свои претензии на то, чтобы товар продавался за столько-то – все это не будет иметь смысла, если противоположная сторона не согласна. Классический пример мы все имели удовольствие наблюдать в начале этого года: при том, что вся Восточная Европа покупает российский газ по $450 за 1000 кубометров, Украина объявила, что "справедливой ценой" будет $201. Аргументация эта, как мы помним, никого не убедила.

Возвращаясь к нашей тематике, необходимо отметить, что и с недвижимостью возможны подобные "турбулентности". "Предложения квартир в Москве (причем это касается и новостроек, и вторичного рынка, и в дорогих ценовых сегментах, и в дешевых) можно разделить на две категории – адекватные и неадекватные. – О первых можно сказать кратко: цены на них разумные. А вот на вторые – завышены изначально. В период бурного роста, который предшествовал нынешнему кризису, появилась традиция выставлять цену "на вырост" - с расчетом на дальнейшее удорожание всего рынка".

Кризис на рынке длится уже по меньшей мере полгода, но до многих граждан это еще не дошло – людям вообще часто свойственно "не понимать" то, что не в их интересах. Соответственно, появляются предложения по неадекватно высокой цене. "Эти объекты, скорее всего, не будут проданы вообще. Если же собственнику все же нужно продать, то ему придется согласиться на радикальное снижение цены".

С тезисом о том, что скидывать цену приходится, и очень серьезно, согласны и все остальные эксперты. По их оценке, на растущем рынке продавцы не только не сбрасывают цену – часто сделка даже совершается по цене, превышающей первоначальную. Продавец просто заявляет, что иначе он продавать отказывается – и покупатель вынужден согласиться. При нормальном состоянии рынка "стандартный" размер торга составляет 5-10%. А в сегодняшних условиях никого не удивляют и дисконт в 30-50% - особенно если цена изначально была завышенной.

Задайте нам вопрос или закажите услугу. Наши специалисты оперативно свяжутся с Вами в будние дни с 10 до 18 часов. На Ваш e-mail будет отправлено уведомление о получении заявки, а также письменный развернутый ответ с коммерческим предложением. Тел: +7 9600503020

Форма обратной связи:

Ваше имя:

Ваш email:

Ваш телефон:

Текст сообщения:


Сдам посуточно 2х комнатную квартиру: Сдается посуточно/почасно/на ночь тел.2167610 подробнее

Продается 2 ком. квартира 3/9эт. ул. Гаврилова 28: Цена и описание по ссылке подробнее

Продается готовый действующий бизнес Хостел и Сауна : Цена в описании подробнее

Продам квартиру4-к квартира 200 м² на 3 этаже 5-этажного : Цена в описании подробнее

Предлагется на продажу ОСЗ в городе Самара: Помещение свободного назначения 600 м². Земля 800 м2. Оздоровительный центр. Подходит под офисный центр, медицинский центр или гостиницу. Рядом с объектом со строят стадион для чемпионата мира по футболу. подробнее

Продается недвижимость в Болгарии: Предлагается на продажу таунхаус в Элитном жилом комплексе „Белая Церковь". София подробнее

Продается Бутик-отель «BON AMI» действующий бизнес: Цена в описании подробнее

Цветы Казань тел: 2167610 доставка, красивый букет недорого!: Акция!!! 29роз-950руб 59роз-1750руб 101роза-2850руб 9 кустовых хризантем-790руб 29 гербер-1700руб 5 лилий-999руб тел: 89625567610 подробнее

Продается коттедж на первой линии реки Волга в 10 минутах от центра Казани: Цена: Договорная подробнее

Продается коттедж в центре Казани 270м²(кирпич)уч.8сот: Цена: Договорная подробнее
О компанииНовостиКонтактыКарта сайта
© 2009
Разработка сайта DF-Design